5月的一个早晨，83岁的陈志强像往常一样，沿着广纸路慢慢走到珠江边。这条他已经走了大半生的路，如今却大不相同——路宽了，树绿了，江边的步道也通了。他抬头望向那根150米高的大烟囱，它依然矗立，只是不再冒烟，俯瞰着脚下拔地而起的新房子。

  陈叔是星汇海珠湾的第一批业主。从老宿舍搬进81平方米的新房，他坦言“好过好多倍”。但让他最欣慰的，不是电梯和花园，而是那份留住的人情味——从前的老友还住在附近，经常可以约着喝茶。

  自1936年始建以来，广纸这座走过90年岁月的工厂，一直是华南重要的造纸工业地标，承载着厚重的工业记忆与城市功能2012年厂区全面外迁后，昔日机器轰鸣的生产线陷入沉寂，大片工业遗存与滨江土地亟待转型：广纸如何从工业生产岸线，融入广州珠江后航道的城市滨江新景观？

  广纸曾被称为“南国纸城”，鼎盛时期有6000名职工、近8万家属，医院、学校、食堂、俱乐部一应俱全。

  2010年，为响应广州“退二进三”产业体系调整，广纸启动环保搬迁。2012年，南沙新厂全面投产，海珠老厂区设备全部停机。巧合的是，1950年12月30日是广纸生产出新中国第一张新闻纸的日子，而2010年12月30日是老厂区最后一台设备停机之日。整整60年，正好一个甲子。

  值得一提的是，搬迁后的广纸通过生产技术的环保升级、组织架构的优化调整和管理、经营体制的逐渐完备，重新获得了新的生命力。

  留下来的是2.77平方公里的待开发土地，28处工业遗产线处不可移动文物，和一座承载着几代人记忆的烟囱。

  生态修复是第一步。作为曾经的重工业区，广纸背负着工业污染遗留、绿地缺失以及公共配套薄弱的沉重历史包袱。

  因此，接手第一步，越秀地产开展了专业化的土壤修复与生态治理工程，彻底消除环境隐患；同时深度对接海珠区滨江生态碧道工程，让片区整体绿地率跃升至30%，彻底扭转了“高污染、低绿化”的旧貌。

  在城市功能上，越秀地产坚持“配套先行”，配比落地超200项城市公建配套，涵盖社区服务中心、养老服务站、社区医疗、文化活动中心等，可满足约12万非流动人口需求。

  去年12月，由旧造纸车间改造而成的广纸悦+SPACE城市会客厅正式开放，定期举办绘画工坊、手作体验、主题沙龙等活动，配备健身房、书吧等设施，成为居民“愿意来、还想来”的公共客厅。

  但真正让广纸区别于其他城市更新项目的，是越秀地产对“人”的关注。项目负责人蔡坛提出了“一二三级开发联动”——一级拿地，二级卖楼，三级做社区运营。“这是我们自己加进去的。”每两周一次的居民见面会、152名业主主理人、201个社群、每天一场活动——这些数字的背后，是“开发商”向“城市运营服务商”的转身。“我们大家都希望这个社区变成一个熟人社会，就像以前一条村，每个人见面都能打招呼。”

  如今，这里不仅有本地老街坊，还有来自40多个国家的外籍人士。去年12月，越秀地产举办了第一届YUE友“耍耍生活节”，联动20多个社区内部力量，通过音乐剧、舞台剧等形式，呈现邻居们的精彩生活。

  “广纸没有走大拆大建的路子。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉评价道，“保留部分工业遗存、做滨江公共空间，这种‘留改拆’并举的模式，是广州城市更新的一个示范。”

  谢丰成在纸厂干了三十多年，现如今仍住在广纸。他每天早晨喜欢到周边走走。“每走过一个地方都会引起回忆。”问他印象最深刻的是什么，他脱口而出：“大烟囱。在整个工业大道片区都是最高的，它代表着广州工业发展的一个里程碑。”

  沿着珠江后航道从广纸往北走不到3公里，是太古仓码头。这座始建于1904年的英商仓库，以“修旧如旧”的理念，转型为集文化创意、展贸、休闲娱乐等功能于一体的商业文化街区，年接待游客超千万人次。再往北，是聚龙湾，协同和机器厂——中国第一台柴油机的诞生地，在片区城市更新中，延续自古商贸人文“相聚之地”的历史渊源，变身为“文商旅创居”融合的滨水区。

  如果再把视线拉高一些，当下漫步在广州珠江畔，还有红砖厂房与创意市集交织，锈迹斑斑的起重机下是年轻人在咖啡馆里谈笑风生。从太古仓到信义会馆，从T.I.T创意园到1850艺术区，这些曾经的工业遗址正以全新的姿态融入城市生活，成为广州文化渊源与产业转型的见证者。

  这正是广州工业遗产的独特格局。依托珠江航运和铁路运输，广州工业遗产形成了“以线串点、以点扩面”的组团式布局。广州市规划院指出，珠江沿岸工业遗产的活化利用有助于释放滨江巨大土地存量，激活滨水地区活力，同时，对广州滨江天际线和城市形象的提升亦具备极其重大意义。

  第一太平戴维斯华南区董事总经理吴睿认为，城市更新关键是分级分类、片区统筹，不要孤立保护。“文保级别的，严格遵循‘不改变原状’；普通工业遗存，通过功能植入活化——文创、商业、社区服务都可以。但最重要的是把工业遗存保护纳入整体城市更新单元，与周边开发联动，而不是圈起来做博物馆。”

  但挑战同样清晰。广纸片区的复杂性在于：它不是一张白纸。这里有越秀地产新建的高层住宅，有广纸遗留下来的老宿舍区，有尚未改造的城中村，还有大片待活化的工业生产厂房。这种“新旧夹杂、权属复杂”的格局，恰恰是广州很多工业遗产片区的共性困境。

  越秀地产介入后，着力破解这个困境。团队推动片区整体连片开发规模达2.77平方公里，贯通南边路、南石路，拓宽南泰路口，日均分流约3500车次。今年，全长1.2公里的专属滨江步道全线贯通。从“进不来”到“留得下”，从封闭的生产岸线到开放的生活岸线，广纸真正的完成了“还江于民”。

  新广州人、广纸业主潘先生对这种改变感受颇深。他和陈叔等新老居民有着一个强烈的共识：期盼广纸的江边能对标太古仓，引入更年轻、更有活力的商业消费场景。这种跨越代际的共同诉求，正是广纸从物理空间修复走向生活方式重塑的真实写照。

  答案藏在广州“好房子、好小区、好社区、好城区”建设试点的高水平质量的发展图景中。“四好”的核心，不是建多少新房，而是让不同年龄、不同背景的人，都能在城市里找到有尊严、有温度、有归属感的家。

  在广纸，“好房子”不只是新房。越秀地产将“好房子”标准纳入设计、施工、交付全链条，推动绿色低碳、智能建造等技术落地。但更重要的是，老职工也要住得好。广州“四好”建设提出推进老房子改造试点。在广纸，老职工们仍住在纸北社区50年代的苏式平房里，他们没被迁走，而是留在原地等待改善。

  “好社区”不只是配套齐全，还要有归属感。谢老每天散步经过大烟囱，会想起自己18岁进厂时的样子。这些工业遗存是几代人的记忆锚点。广纸保留了28处工业遗产线索，让老物件成为新生活的一部分。

  “好城区”不只是路宽楼高，还要有可持续的更新逻辑。广纸没有大拆大建，而是把旧厂房改造成商业体，把封闭岸线米亲水岸线，加上遗存活化后的文创商业节点，让珠江后航道从“产业岸线”转向“宜居岸线”。吴睿认为，从伦敦、纽约到新加坡，国际化大都市的经验表明，在保留工业遗存的基础上做有温度的开发，能更好实现城市价值跃升。“广州后航道的高水平质量的发展，不是只有摩天大楼，还要留住记忆、看得见江景、享得到便利。”

  李宇嘉总结广纸模式的三点核心价值：一是“活态转化”，让工业遗存从静态背景变成会讲故事的公共空间；二是“滨水开放”，将封闭工业岸线转变为市民共享空间；三是“良性循环”，形成“土地盘活—产业升级—资产增值—反哺城市”的可持续路径。

  这种可持续的路径背后正是越秀地产坚持的长期主义理念。在房地产行业从规模扩张转向高水平发展的背景下，越秀地产摒弃短期粗放扩张，坚持‌“读城、读地、读人”。当读到“广纸”这一页，它选择不将历史视为开发的“包袱”，而是将其当作最珍贵的城市资产，坚持“应保尽保、修旧如旧”。

  广纸片区——这个住了几代老职工、又吸引了大量年轻人的地方——恰是检验“四好”成色的试金石。工业遗址更新的终极目的，不是改造空间，而是服务于人。每一座城市，在奔跑的时候，也不能丢掉自己的影子。

  从烟囱到公园，从纸城到新城，广纸的蝶变仍在进行中。滨江步道开放后，成了附近居民散步的首选；大烟囱下，周末常有家长带孩子遛弯；广纸天地荟里，吸引了不少年轻人聚会。

  广纸公园成为市民带娃遛弯的好去处，大烟囱见证了广州工业发展历史 南方+记者 周中雨

  而当锈迹斑斑的老厂房下“长出”年轻人谈笑风生的咖啡馆，当老工友的回忆与年轻人的社汇于同一片滨水空间，相信广纸会获得更多持续生长的力量。

  广纸改造的最大价值在于“活态转化”——将大烟囱、老煤仓等工业遗存，从静止的背景变为会讲故事的公共空间，让年轻人知道城市的奋斗史，激发向上的斗志。同时，将封闭的工业岸线转变为市民共享的滨江空间，实现从“工业锈带”到“滨水秀带”的转身。这种避免大拆大建的微改造，形成了“土地盘活—产业升级—资产增值—反哺城市”的良性循环，为超大城市存量更新提供了样板。

  针对广州丰富的工业遗产，有三条可参考的共生路径：一是在“微改造”中实现功能置换，保留建筑肌理，改造为科技街区、创意园；二是以历史记忆为内核，打造集科普、休闲、文创于一体的新空间；三是推动成片连片开发，将工业遗产保护纳入整体规划，实现历史风貌与现代生活的交融。

  对于工业遗存活化，有三大关键点：一是坚持“绣花功夫”，修旧如旧，同时赋予现代服务功能，融入市民日常；二是政府做好规划，国企推动配套，市场专业化运营，三者有机结合；三是精准导入新业态，无论是年轻化的商业首店，还是互联网产业集群，都让老空间成为文化传承与创意生长的沃土。

  在广州的工业遗址更新改造过程中，能清楚看到这些项目已不再是被动保护的“空间对象”，而是重新进入城市发展、文化消费和公共服务体系。过去我们更关注厂房修没修好、立面整不整齐、空间形象漂不漂亮；现在更要关注这些空间重新承载了什么内容、形成了什么功能、服务了哪些人群、公共性如何维持、运营收益如何分配。尤其是工业遗址，其原有生产功能大多已经退出，不能简单理解为仍在运行的生活单元。如果更新之后只剩下可观看的建筑和可消费的景观，就容易变成空间标本；只有在延续工业记忆的基础上重新导入文化、产业、公共服务和社会交往功能，才可能真正形成“老城市新活力”。

  工业遗址的更新不能只追求景观化、网红化或短期招商，而要建立“保护、功能、产业、治理”的平衡机制，从单一土地增值逻辑转向文化资产运营、社区共治和城市公共价值提升的综合逻辑。一个工业遗址项目更新成功，绝不只是看游客数量和商业热度，也要看历史风貌是否真实延续、工业记忆是否有效转译、公共服务是否得到一定的改善、周边社区和小商户能否共享更新收益、运营机制有没有长期可持续性。也就是说，工业遗址更新应当从“形象再造”走向“内容再生”，在空间修复之外真正完成价值重建。

  广纸没有走“大拆大建”的路子是对的。城市更新最忌讳推倒重来——历史记忆断了，片区辨识度也没了。广纸保留工业遗存、打通滨江空间，本质上是把“工业锈带”变成“生活秀带”，让珠江后航道从“产业岸线”转向“宜居岸线”。

  广州应该形成自己的特色，“工业遗存+岭南文化+滨水生态”区别于北京798或上海西岸。广州工业遗产家底很厚，从广钢、广船到太古仓、TIT创意园，类型多样，关键是分级分类、片区统筹，不要孤立保护。文保级别的严格遵循“不改变原状”，普通工业遗存通过功能植入活化，最重要的是纳入整体城市更新单元，与周边开发联动，而不是圈起来做博物馆。

  针对广纸权属复杂的现实，环岛路是破局的关键——它是串联整片区域的“发展轴线”。路通了，就可以分片开发、先易后难。广州后航道的高水平质量的发展，不是只有摩天大楼，还要留住记忆、看得见江景、享得到便利。

  工业遗存不是负担，是提升片区独特性的资产。活化不能做成封闭的高端商业空间，要保留公共开放属性，让市民能触摸历史。运营比建设更重要，建议引入专业运营商，实现全周期可持续运营。城市发展的终极目标是让人生活得更好——工业遗存的保护，最终也是为了给予城市里的人以记忆、情绪价值和温度。

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